Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Квартирный вопрос. Вся недвижимость за рубежом

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Август 2002   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Streamline

Статистика

1 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Квартирный вопрос в Германии


Информационный Канал Subscribe.Ru
Главная | Адреса | Ссылки | Новости | FAQ | Статьи | Подбор вариантов | Задайте вопрос
ФОРУМ | Ассоциация | Фирмы (партнеры) | Веб-мастеру | Рефераты | E-mail


ЗДРАВСТВУЙТЕ, УВАЖАЕМЫЕ ПОДПИСЧИКИ!

Мы продолжаем знакомить Вас с квартирным вопросом в Германии. Есть ли у квартиросъемщика право на изменение планировки и оборудования квартиры? Может ли квартиросъемщик использовать квартиру в производственных целях? Сегодня мы хотим предложить Вашему вниманию эти и другие не менее интересные темы.

ГЕРМАНИЯ. КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС.


ПРАВО КВАРТИРОСЪЁМЩИКА НА ИЗМЕНЕНИЕ ПЛАНИРОВКИ И ОБОРУДОВАНИЯ КВАРТИРЫ

Важным для практики вопросом является право квартиросъёмщика на изменение планировки и оборудования квартиры. Некоторые земли предоставляют на льготных условиях материальные средства для улучшения жилья силами квартиросъёмщиков. Например, укладка нового напольного покрытия, встройка новой ванны, возведение или снос дополнительных перегородок между комнатами и многое другое. В принципе, такого рода переделки квартиры могут производиться только с разрешения владельца. Незначительные работы типа переноса электрической розетки или сверление дырок для полок под это правило не подпадают. Домовладелец имеет право потребовать устранения произведенных без его согласия изменений. Всё же, домовладелец не может в зависимости от своего настроения разрешать или запрещать проведение желаемых квартиросъёмщиком изменений. Домовладелец не имеет права запретить жильцу за свой счёт провести изменения, которые соответствуют сегодняшнему уровню прогресса и стали обычным стандартом для проживания. На сегодняшний день стандартными считаются встроенные кухни, глазки на двери, телефоны, маркизы и т.д.
Домовладелец имеет право запретить жильцу модернизацию квартиры только в том случае, если проведение работ может привести к повреждению его собственности либо нежелательно ему по другим веским причинам.
Например: Домовладелец Шлау сдаёт квартиросъемщику В. Шмиту однокомнатную квартиру в доме, который считается памятником старины. Каркас здания состоит из дерева, а ванная комната находится на лестнице за пределами квартиры. В такой ситуации домовладелец имеет право со ссылкой на закон о защите памятников старины запретить В. Шмиту постройку душевой кабины прямо в своей квартире. Водяной пар может нанести ущерб деревянным частям здания. Несмотря на данное один раз разрешение на переделку квартиры, домовладелец имеет право при выезде жильца потребовать устранения проведенных изменений. Иначе выглядит ситуация, если существуют основания для предположения, что по окончанию срока действия договора о найме квартиры, квартиросдатчик не намерен требовать устранения произведённых изменений.
Пример:
В. Шмит с разрешения хозяина убрал перегородку между соседними комнатами. Если при выезде семьи Шмит из квартиры домовладелец не потребует восстановить прежнюю планировку комнат, то ясно, что он согласен с внесёнными изменениями. Параграф 547 Гражданского кодекса обязывает домовладельца возместить квартиросъемщику расходы, которые последний понёс при необходимых ремонтно-восстановительных работах, направленных на сохранение собственности домовладельца. Говоря по-русски, это значит; если при въезде в квартиру В. Шмит своими силами поменяет испорченный дверной замок, то домовладелец обязан возместить ему понесённые расходы. Те же правила действуют и в отношении замены раковины, ванны, унитаза и прочего. Правда, обязанностью квартиросъемщика является доказательство необходимости такой замены. Простые утверждения, что бачок постоянно тёк, а унитаз был безнадёжного желто-коричневого цвета, не считаются убедительным доказательством. Как обычно, всё надо оформить путём подачи заявлений, фотографирования дефектных объектов, приглашения свидетелей и т.д. Для особо рьяных любителей мастерить и улучшать качество своей квартиры скажу, домовладелец не имеет права повышать квартплату по причине улучшения качества помещений силами жильца. Весьма нелишнее замечание, так как такие случаи в жизни встречались.
Пример:
В. Шмит проживает в съёмной квартире, где отсутствует ванная. От такой немытой жизни он за свой счёт и своими силами ставит на кухне душевую кабину. Домовладелец Шлау не может по окончании работ прийти к В. Шмиту и потребовать большую квартплату, так как оборудованная душем квартира стоит дороже, чем та же самая квартира без душа. Ситуация выглядит по иному, если Шлау возместит В. Шмиту все понесённые им при перестройке квартиры расходы. Здесь дело может дойти до повышения квартплаты. Те же правила действуют и в отношении переделки или установки системы отопления силами и за счёт квартиросъемщика. Домовладелец должен согласиться на проведение таких работ. Он не может не разрешить квартиросъёмщику улучшить обогрев квартиры в зимнее время. Установка оборудования должна осуществляться профессиональной фирмой. Следует проявлять осторожность и помнить, что самостоятельное улучшение качества съёмной квартиры является обоюдоострой вещью. В худшем случае оно грозит повышением квартплаты.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ КВАРТИРЫ В ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ЦЕЛЯХ

Для использования жилых помещений в производственных целях необходимо получить согласие домовладельца. Например: В одной из комнат снимаемой им квартиры В. Шмит намеревается открыть сапожную мастерскую. Следует ожидать, что к нему будут постоянно ходить заказчики, а шум и грохот молотков и приборов будет слышен по всему дому. Возможно так же нанесение ущерба занимаемому под мастерскую помещению. Жалобы соседей на постоянные беспокойства могут послужить основой для аннулирования, данного хозяином разрешения на открытие мастерской, которое В. Шмит получил под обещание бесплатно чинить обувь всему семейству домовладельца. Если В. Шмит без согласия хозяина начнёт заниматься там починкой обуви, то он рискует потерять квартиру. Более частый вопрос, с которым я сталкиваюсь на практике, это регистрация собственной фирмы и организация небольшого бюро в одной из комнат собственной квартиры. По этому спорному поводу можно сказать следующее. Домовладелец обязан терпеть производственную деятельность жильца, если эта деятельность не связана с перестройкой жилых помещений, не ведёт к чрезмерному нарушению покоя соседей и не грозит нанести ущерб собственности домовладельца.
Пример:
В. Шмит открыл в своей квартире небольшую экспортно-импортную фирму. Его деятельность заключается в разговорах по телефону, работе за компьютером, отправке факсов и писем. Иногда к нему приходят деловые партнёры. В такой ситуации ни у соседей, ни у хозяина не возникает никого ущерба. Хозяин не должен препятствовать такого рода производственной деятельности. Более сложная правовая ситуация возникает при включении в договор о найме квартиры пункта о генеральном запрете на любой вид трудовой деятельности, даже если она абсолютно никому не мешает. В такой ситуации следует взвешивать интересы жильца открыть своё собственное дело, и таким путём приобрести средства к существованию, по отношению к интересам хозяина на право свободно распоряжаться своей собственностью и требовать соблюдения заключённых договоров. В принципе, как я уже сказал выше, на определённых условиях закон разрешает заниматься в квартире производственной деятельностью. Это значит, что у жильца есть хорошие шансы добиться от хозяина выдачи искомого разрешения, несмотря на стоящий в договоре запрет. В случае необходимости в судебном порядке. Работа без получения такого разрешения может представлять собой нарушение договора и грозить жильцу неприятными последствиями. Более сложен вопрос об открытии фирмы в социальной квартире. В этих случаях право голоса имеют и финансировавшие строительство официальные организации. По моему мнению, описанное законодательное правило относится и к жильцам социальных квартир. Они так же имеют право на приобретение средств существования и организацию своей фирмы. Имея согласие на занятие коммерческой деятельностью, квартиросъёмщик может без отдельного разрешения хозяина на видном месте дома прикрепить табличку с указанием своего имени, адреса и рода занятий. При переезде в другое помещение квартиросъемщик имеет право потребовать оставления на видном месте объявления с его новым адресом.

ОБЯЗАННОСТЬ ДОМОВЛАДЕЛЬЦА ПО ПОДДЕРЖАНИЮ ДОМА И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В РАБОЧЕМ СОСТОЯНИИ

Домовладелец обязан передать квартиру в пользование жильцу в пригодном для проживания состоянии и предусмотренные договором сроки. При нарушении квартиросдатчиком условий договора квартиросъёмщик должен назначить ему срок для выполнения взятых на себя обязательств. Если такое назначение срока не принесло ожидаемого результата, то квартиросъёмщик имеет право расторгнуть договор о найме квартиры. Помимо этого квартиросъёмщик может потребовать от нерадивого домовладельца возместить ему возникший ущерб.
Пример:
Согласно заключённому договору домовладелец Шлау обязан предоставить квартиру в распоряжение жильца не позднее 1.2.2000. Фактически квартира была готова только 15.02.2000. Ставшему бездомным квартиросъёмщику В. Шмиту, который уже выехал из своего прежнего жилища, пришлось эти две недели прожить в отеле. В. Шмит может потребовать от Шлау возместить ему расходы на проживание в гостинице. § 536 Гражданского кодекса обязывает домовладельца предоставить жильцу квартиру в состоянии, которое позволяет использовать её в рамках заключённого договора. Квартиросдатчик так же обязан в течение всего срока действия договора поддерживать её в рабочем состоянии.
Говоря по-русски, это означает следующее. Квартира должна быть передана жильцу в пригодном для проживания состоянии. В течение всего срока проживания квартиросдатчик обязан за свой счёт обеспечивать исправность всех систем квартиры и дома в целом. Квартиросдатчик обязан заботиться о ремонте лестницы и почтового ящика, освещении подъезда, функционировании лифта, устранении засоров канализации, замене разбитого пролетающей птицей стекла и многих других вещах. Домовладелец не имеет права путём включения в договор о найме квартиры соответствующего пункта переложить свои обязанности на плечи жильца.
Теперь внимание. Если при передаче жильцу помещений последний знал о существовании определённых недостатков и недоделок, но, несмотря на эту информацию без всяких возражений и оговорок въехал в квартиру, то квартиросъёмщик теряет право на последующее снижение или задержку квартплаты. Самый частный пример такого рода - квартиросъёмщик въезжает в сильно запущенную квартиру и ремонтирует её своими силами. Если жилец договорится с квартиросдатчиком об ответном снижении квартплаты в течение нескольких месяцев, тогда всё в порядке. Упустит он согласовать вопрос расходов за ремонт, придётся платить квартплату в полном объёме. Домовладелец обязан устранить все опасности для окружающих, которые могут исходить от его собственности. Это значит, что он должен позаботиться, чтобы при входе в подъезд никто не сломал бы себе ноги или понёс прочий ущерб.
Пример:
Перила лестницы уже давно расшатались и требуют ремонта. Неосторожный посетитель дома хотел опереться на эти перила, упал и сломал себе руку. Пострадавший имеет право потребовать от домовладельца возместить ему возникший ущерб, Примеры такого рода можно приводить до бесконечности.
Нарушение домовладельцем своих обязанностей по содержанию жилого объекта в рабочем и безопасном состоянии даёт квартиросъёмщику право на одностороннее снижение квартплаты(§§ 537, 538 Гражданского кодекса). Более подробно речь об этом важном праве квартиросъемщика пойдёт в отдельной главе. Квартиросъёмщик так же имеет право на компенсацию ущерба или на бессрочное расторжение договора о найме квартиры, если дальнейшее проживание в ней невозможно или грозит ущербом его жизни и здоровью (§§ 542, 544 Гражданского кодекса). Исключением из этих правил является проведение косметического ремонта.

МЕЛКИЙ РЕМОНТ

Закон обязывает домовладельца за свой счёт проводить все необходимые ремонтные работы в доме и в квартирах, кроме случаев, когда виновником возникновения дефекта является сам жилец или люди из его окружения. На практике многие договора о найме квартиры содержат пункты, обязывающие квартиросъемщика за свой счёт и своими силами проводить так называемый «незначительный ремонт». Таким образом, домовладельцы хотят освободиться от докучливых обязанностей по устранению мелких повседневных неприятностей типа перегоревшей лампочки, прочистки засорившейся трубы или заделывания дырок от дюбелей. В принципе, при соблюдении определённых условий, такое закреплённое договором о найме жилья перекладывания этих обязанностей на плечи квартиросъёмщика является допустимым и имеет силу.
Обязанность по проведению незначительного ремонта может быть возложена на жильца только по отношению к тем частям квартиры, с которыми он часто вступает в соприкосновение. Как правило; речь в таких случаях идёт о системе отопления, канализации, освещения и электричества, дверях и окнах, замках, ставнях, маркизах и внутренних стенах помещений. Из этого следует, что требование к жильцу за свой счёт отремонтировать предметы, к которым он не имеет прямого доступа (чердак, трубы для подвода воды и газа и т.д.), представляло бы собой вопиющую несправедливость. Стоимость одного незначительного ремонта не должна превышать 150 марок. Расходы свыше этой суммы должны оплачиваться за счёт квартиросдатчика.
Договор о найме квартиры должен предусматривать возможность того, что в течение времени в квартире может возникнуть потребность в проведении большого количества мелкого ремонта. В сумме, такие «мелочи» могут представлять собой значительную финансовую нагрузку для жильца. В конечном итоге, речь действительно должна идти о «пустяках». Юристами вопрос о границе максимально допустимой стоимости мелкого ремонта ещё не решён. Во всяком случае, общая сумма всех ремонтов в год не должна превышать одной очищенной квартплаты. Некоторые суды определяют верхнюю границу в 8% от очищенной годовой квартплаты. Другие считали разумным установить эту границу в 300 или 500 марок в год.
Если в договоре о найме отсутствует точное правило проведения незначительного ремонта или не установлена разумная верхняя граница допустимой финансовой нагрузки, то является недействительным весь параграф об обязанности квартиросъемщика за свой счёт делать незначительный ремонт.
Это значит, что квартиросъёмщик освобождается от обязанности проводить мелкий ремонт квартиры за свой счёт. Это касается как стандартного и предварительно сформулированного текста договора, так и индивидуально оформленных договоренностей. Квартиросъёмщик не обязан самостоятельно заниматься ремонтом или поиском фирмы, способной наиболее дешево выполнить необходимые работы. Решение этого вопроса входит в круг обязанностей администрации домовладельца. Квартиросъёмщик обязан только нести свою часть расходов по ремонту.

Если у Вас появились вопросы, то Вы всегда можете задать их нашим консультантам и получить квалифицированный ответ.
Ждем Ваших вопросов на форуме www.forum.chemodan.com.ua
Мы также хотели бы предложить Вашему вниманию интересные новости на нашем сайте http://www.chemodan.com.ua/archive.php3.
Ведущий рассылки
www.chemodan.com.ua 		 
ЭМИГРАЦИОННЫЕ ПРОГРАММЫ
независимая
(профессиональная)
бизнес-категория
беженцы
репатрианты
(социальная)
брак
трудовой контракт
воссоединение
Лотерея Green Card
ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЕ ПРОГРАММЫ
Высшее образование
Языковые курсы


ПОДПИШИ НА РАССЫЛКУ ДРУГА
Рассылки Subscribe.Ru
Как учиться в Германии бесплатно
Квартирный вопрос в Германии

http://subscribe.ru/
E-mail: ask@subscribe.ru 		Отписаться
Убрать рекламу
В избранное