Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Квартирный вопрос. Вся недвижимость за рубежом

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Август 2002   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Streamline

Статистика

1 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Квартирный вопрос в Германии


Информационный Канал Subscribe.Ru
Главная | Адреса | Ссылки | Новости | FAQ | Статьи | Подбор вариантов | Задайте вопрос
ФОРУМ | Ассоциация | Фирмы (партнеры) | Веб-мастеру | Рефераты | E-mail


ЗДРАВСТВУЙТЕ, УВАЖАЕМЫЕ ПОДПИСЧИКИ!

Мы продолжаем знакомить Вас с квартирным вопросом в Германии.
Когда квартиросъемщик имеет право на снижение квартплаты? Почему вопрос о снижении квартплаты чаще всего решается в суде? Сегодня мы хотим предложить Вашему вниманию эту тему. Тем, кто хочет выехать на ПМЖ в США не менее интересной будет следующая информация:

ПМЖ В США. ЛОТЕРЕЯ GREEN CARD DV-2004.

Итак, первой нашей темой сегодня будет:

ГЕРМАНИЯ. КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС.

СНИЖЕНИЕ КВАРТПЛАТЫ.

Квартиросъёмщик имеет право на уменьшение квартплаты в том случае, если снимаемые помещения имеют существенные недостатки и нормальное проживание в них нарушено или полностью невозможно. Квартиросъёмщик должен без промедления принять соответствующие меры для восстановления нарушенного равновесия между рыночной стоимостью квартиры и фактически выплачиваемой квартплатой. В противном случае он теряет признанное за ним по закону право на снижение квартплаты. При этом не играет никакой роли, имеет ли домовладелец возможность с правой точки зрения или фактически устранить возникший дефект или источник нарушения нормального проживания в квартире.
Самый типичный пример. Ремонтные работы в соседнем доме, к которым домовладелец не имеет никакого отношения, дают его квартиросъёмщикам право снизить квартплату. Не имеет значения, что на строительный шум и беспрерывный гул работающих тяжёлых строительных машин домовладелец не может оказать никакого влияния. Но не надо радоваться преждевременно. Цену за жилплощадь нельзя самостоятельно снижать из-за любого пустяка. Для уменьшения квартплаты по причине ведущихся рядом с домом строительных работ, причинённые неудобства должны иметь весьма серьёзный характер и затрагивать субстанцию жилой площади квартиросъёмщика. Простого стука молотков по крыше не достаточно для снижения квартплаты. Эти положения я хотел бы пояснить на нескольких примерах.
Пример:
С середины 1994 года квартиросъёмщик жаловался домовладельцу на сильный шум из соседней квартиры. После многомесячной переписки жилец пригрозил домовладельцу уменьшить квартплату, если не будет устранён источник шумовой нагрузки. Более чем через год после своей угрозы осенью 1996 года квартиросъёмщик потребовал от хозяина вернуть ему часть заплаченных в виде квартплаты денег. Последний отказался выполнить требование своего жильца и делом пришлось заниматься суду.
Суд признал, что хотя квартиросъёмщик имел основания для уменьшения квартплаты, но фактом многомесячного перевода денег на счёт хозяина в прежнем размере он фактически выразил согласие с существующими обстоятельствами. Путём таких действий он потерял право на компенсацию ущерба из-за нарушения покоя в своём жилище.
Судьи определили срок, отпущенный на осуществление угрозы уменьшить размер квартплаты. Не позже, чем через 6 месяцев после письменного предупреждения домовладельцу об этой серьезной мере наказания за бездействие и не устранение имеющихся недостатков, квартиросъёмщик должен фактически снизить квартплату. Кроме того, ежемесячный перевод денег должен был бы всякий раз сопровождаться предупреждением, что деньги в полном объеме уплачиваются условно с оговоркой их обратного требования. Это предупреждение домовладельцу должно всякий раз содержать напоминание, что при невыполнении условий поставленных жильцом в своём требовании об устранении помех для проживания в квартире, он потребует от хозяина вернуть ему часть квартплаты. Споры в отношении истинных или мнимых дефектов квартиры являются болезненным пунктом в отношениях между домовладельцем и квартиросъёмщиком. В принципе, домовладелец обязан передать квартиру в пользование квартиросъемщику в состоянии, соответствующем договорным обязательствам сторон. Нарушение этого правила чревато для него неприятными последствиями. Если вопреки обещаниям домовладельца в квартире имеются дефекты или недоделки, то это обстоятельство даёт квартиросъёмщику право на одностороннее снижение квартплаты. Это неотъемлемое право квартиросъёмщика связано с рядом условий и предпосылок.
Квартиросъёмщик, который намерен самостоятельно снизить квартплату, должен тщательно продумать этот шаг. В конечном итоге, такой серьёзный вопрос, как снижение квартплаты, чаще всего решается в суде. Квартиросъёмщик должен быть уверен, что в ожидаемом судебном процессе он сможет доказать свою правоту и что к началу договорных отношений он ничего не знал о наличии существующего дефекта.
Пример:
При осмотре квартиры В. Шмит замечает, что балкон находится в аварийном состоянии и не пригоден к использованию. Несмотря на это, он безоговорочно подписывает договор о найме. После вселения в квартиру В. Шмит не имеет права на снижение квартплаты. Иначе обстоит дело, если при заключении договора домовладелец Шлау пообещал В. Шмиту своевременно отремонтировать балкон. Шансы па успех В. Шмита в суде зависят от надёжности и достоверности предъявленных им доказательств.
Для избежания последующих осложнений я настоятельно рекомендую при въезде в квартиру совместно с квартиросдатчиком или его представителем составить протокол передачи жилых помещений. Всегда полезно иметь нескольких свидетелей, которые могли бы подтвердить состояние квартиры на момент въезда и все данные домовладельцем своему квартиросъёмщику обещания.
Следующее важное обстоятельство.
Дефект не должен быть связан с неосторожностью или даже преднамеренными действиями В. Шмита или членов его семьи.
Например:
Играя, Шмит-младший разбил мячом окно в квартире. В такой ситуации старшему Шмиту придётся оплатить установку нового стекла из своего кармана. При снижении квартплаты речь не должна идти о совершенных пустяках типа заржавевшей табличке на звонке.
Снижение квартплаты может происходить только по отношению к очищенной квартплате. Если В. Шмит платит 1000 марок квартплаты и 300 марок аванса в счёт коммунальных услуг, то базой для расчета снижения квартплаты будет сумма в 1000 марок. Это правило не касается так называемых инклюзивных квартплат, когда расходы по обслуживанию квартиры уже паушально включены в сумму ежемесячного платежа. В отношении права квартиросъемщика на снижение квартплаты можно сказать следующее:
Все пункты договора о найме квартиры, которые затрудняют или исключают право квартиросъёмщика на снижение квартплаты, являются согласно § 537 Гражданского кодекса недействительными.
Исключение: Домовладелец юридически значимо переложил на квартиросъемщика обязанность по проведению незначительного и косметического ремонта. В таком случае ухудшение состояния квартиры вследствие не проведения косметического ремонта не даёт квартиросъёмщику право на снижение квартплаты. Своё намерение в одностороннем порядке снизить квартплату я настоятельно рекомендую обсудить со специалистом. Это может быть адвокат, общество защиты квартиросъёмщиков, городские консультационные службы и т.д. Если задолженность по квартплате достигнет размера двух полных очищенных квартплат, то домовладелец имеет право на досрочное расторжение договора о найме квартиры. Если жилец самостоятельно сократил свою квартплату на незначительную сумму, то в течение длительного времени задолженность по квартплате достигнет размера двух квартплат. В результате жилец может потерять свою квартиру.
Если дело зашло так далеко, то квартиросъёмщик может обжаловать в суде намерение домовладельца выкинуть его из квартиры. Во время судебного процесса по иску о защите от расторжения договора найма квартиры будет разбираться обоснованность снижения квартиросъёмщиком квартплаты в одностороннем порядке. Бывает и так, что квартиросъёмщик считает себя вправе самостоятельно снизить квартплату, но опасается резких реакций со стороны домовладельца и возможности потерять квартиру. В этом случае можно поступить следующим образом. Квартиросъёмщик платит квартплату в прежнем размере, но при каждом месячном платеже однозначно и недвусмысленно указывает, что определенную часть квартплаты он платит условно, до выяснения всех обстоятельств дела и удовлетворительного решения вопроса. Такое извещение можно направить домовладельцу по почте заказным письмом с извещением о получении.
Если все вышеперечисленные условия выполнены, то наконец-то можно перейти к самой теме.
В судебной практике сложились общепринятые мнения, что может служить причиной для уменьшения квартплаты и на сколько процентов допустимо её снижение.
Если в квартире имеются несколько дефектов согласно приведенному ниже списку, то закон разрешает суммировать число процентных пунктов за каждый отдельный дефект. При сложении пунктов в своём понятном рвении добиться наибольшей справедливости не надо, однако, и преувеличивать. При сложении пусть даже и нескольких, но не очень значительных дефектов, не надо приходить к 100% или почти 100% снижению квартплаты. Квартира, которая имеет ряд дефектов, но в которой можно проживать без особых проблем, не может не стоить ничего. У квартиросъёмщика нет права не платить за квартиру, в которой он продолжает жить.
На основе многочисленных судебных решений можно составить ориентировочную таблицу «стоимости» отдельных дефектов в процентном отношении к очищенной квартплате, которая взята за 100%.
Прекращение подачи электричества 100%.
Прекращение подачи тепла с сентября по февраль 100%.
Прорыв воды с распространением влаги по всей квартире 100%.
Невозможность дальнейшего проживания в квартире после пожара 100%. Исключение: квартиросъёмщик однозначно является виновником возникновения пожара.
Сырость в помещениях по причине дефектной канализации, намокание стен в некоторых комнатах и повреждение пола во всей квартире 25%.
Прорыв воды и затопление помещений 30%.
Публичный дом в жилом доме 30%.
Сильный неприятный запах из соседней квартиры 33%.
Экстремальный шум до 1 часа ночи из расположенной в доме пивной 37%. (Недействительно, если при заключении договора квартиросъёмщик знал об этом недостатке квартиры).
Сильный, регулярный шум по ночам в доме 50%.
Индивидуальное занятие проституцией в своей квартире одной из квартиросъемщиц 25%.
Из окон постоянно дует и по квартире постоянно распространяется сырость 50%.
Из окон постоянно дует и временами идёт сырость 20%.
Из окон дует (лето) 5%.
Из окон дует (зима) 10%.
Балкон непригоден к использованию 10%.
Тараканы 10%.
Постоянно покрытые влагой окна, мутное оконное стекло 5%.
На наружные стены и балкон постоянно садятся птицы, что ведёт к шуму и загрязнению 10%.
Плесень на стенах, как результат повышенной влажности 10%.
Сильный сквозняк 20%.
Температура в помещениях от 16°С до 18°С 20%.
Строительный шум в районе новой застройки, значительно превышающий рамки нормального звукового сопровождения строительных работ 25%.
Неудобства от бродячих животных, которых подкармливает один из сердобольных соседей 15%.
Ругань и угрозы со стороны коменданта дома 10%.
Шум от музыкальной группы в соседнем доме 10%.
Невозможность использования по назначению единственного туалета 80%.
Повреждения мебели и пола из-за капающей с потолка воды 50%.
Средняя температура в помещениях не выше 15°С 30%.
Плохая звукоизоляция 20%.
Преднамеренный детский шум в часы покоя 10%.
Запрет домовладельца пользоваться сушилкой и прачечной 10%.
Невозможность пользования подвалом 10%.
Отсутствие обещанного в договоре места для парковки автомобиля 10%.
Разумеется, этот список является неполным и возможны самые разнообразные ситуации. Здесь я хотел бы привести несколько судебных приговоров, которые показывают логику судов при решении вопроса о допустимости снижения квартплаты.
Домовладелец разрешил фирме мобильных телефонов на коммерческой основе установить на крыше своего дома специальную передающую спутниковую установку. В качестве ответной меры жилец квартиры на последнем этаже сократил размер квартплаты на 20%. Обоснование - возможные негативные последствия для здоровья в результате воздействия электроизлучения от мощной спутниковой антенны (электросмог). Домовладелец не согласился с такими действиями квартиросъёмщика, и дело пришлось решать в судебном порядке.
Приглашённые судом эксперты не могли ни подтвердить, ни опровергнуть утверждения о вредности такого рода излучения. По мнению специалистов, достоверный ответ на этот вопрос может быть дан только после многолетних исследований длительного воздействия электросмога на организм человека. В принципе, отрицательные воздействия на людей электрического излучения считаются возможными. Суд так же оставил этот вопрос без ответа, но решил дело в пользу квартиросъёмщика. Суд счёл серьёзные опасения жильца за своё здоровье достаточным основанием для снижения квартплаты. Даже если позже окажется, что эти опасения были необоснованны, то в настоящее время живущий прямо под антенной человек, совершенно очевидно испытывает серьёзные душевные муки и страхи за свою жизнь.
Если при строительстве или внутренней отделке квартиры были применены средства защиты древесины, которые оказывают вредное влияние на здоровье человека, то квартиросъёмщик имеет право на уменьшение квартплаты или на требования компенсации за нанесённый его здоровью ущерб. Исключения из этого правила. В договоре о найме квартиры домовладелец указал на имеющиеся недостатки и категорически исключил свою ответственность за все возможные последствия при проживании в заражённом помещении. Право на внесрочное расторжение договора о найме остаётся в распоряжении жильца.
Квартиросъемщики имеют право на разумное снижение квартплаты, если подъезд и лестничные клетки домов находятся в сильно запущенном состоянии. В рассмотренном судом случае лестничные клетки вообще не убирались и в подъезде накопились значительное количество грязи, пыли, и отправлений от кошек и собак. Проведение капитальной реконструкции здания, которая сопровождается возведением строительных лесов и затемнением жилых помещений, оправдывает снижение квартплаты на 15%.

ПМЖ В США. ЛОТЕРЕЯ GREEN CARD DV-2004.

В этом году дан старт ежегодной правительственной программе США “Лотерея Green Card” DV-2004. Официальные инструкции для участия в программе появились только 21 августа, что почти на месяц позже публикации инструкций в прошлом году. Эта задержка дала повод для массы волнений и страхов. Появились слухи о том, что проведение лотереи перенесено на неопределённый период. Но теперь можно сказать с уверенностью – “Лотерея Green Card” состоится.
Для тех, кто не знает об этой программе. В 1990г. Конгресс США принял Иммиграционный Реформный Акт о проведении “Лотереи Green Card”, которая предназначена для увеличения разнообразия населения США. Каждый год Соединенные Штаты Америки разыгрывают 55 000 иммиграционных виз, дающих право на постоянное место жительства и работу в США. Более подробную информацию вы можете посмотреть на нашем сайте: www.chemodan.com.ua/usa_gc.html
Официальная статистка говорит о том, что из Украины ежегодно выигрывает примерно каждый 50-й участник. Всего же в прошлом году из Украины выиграли 4 035 человек.
Единственное и главное требование к участнику - наличие эквивалента среднего образования.
Для того чтобы принять участие в Лотерее, необходимо заполнить определенного вида форму и отослать её в Кентуккский Консульский Центр. В этом году письмо с Вашим заявлением должно попасть в ККЦ с 7 октября по 6 ноября по обычной почте.
При заполнении формы необходимо строго придерживаться правил, установленных ККЦ. Любая ошибка автоматически приводит к дисквалификации участника. По официальным данным Госдепартамента США, в прошлой лотерее DV-2003 поступило около 8,7 миллионов заявок, из них 2,5 миллиона (29%) было дисквалифицировано из-за неправильного оформления или несвоевременной доставки в Консульский Центр. Ежегодно инструкции для участия в лотерее изменяются, поэтому будьте внимательны!
Для заполнения заявки на участие в Лотерее мы советуем обратиться к специалистам, имеющим солидный опыт работы в этой сфере. Здесь очень важно знать не только правила оформления заявки, но ещё и практику процесса, следующего за получением уведомления о выигрыше. Даже неправильное написание фамилии может привести к отказу в выдаче визы.
Эмиграционное агентство "Гольфстрим" имеет 5-летний опыт работы на ВСЕХ этапах Лотереи. Ежегодно среди наших клиентов есть выигравшие, что является гарантией правильности оформления заявлений и доставки их в США. Уведомления о выигрыше наших клиентов вы можете посмотреть у нас в офисе!
Оформление заявки для участия в “Лотерее Green Card” стоит $8. Для каждого последующего члена семьи - скидка $2.
Дополнительная услуга по пересылке заявки через человека в США - $8. Данный вариант пересылки практически исключает вероятность того, что ваше письмо затеряется или не попадёт в ККЦ в требуемый промежуток времени.
Заявления на участие в “Лотерее Green Card” DV-2004 принимаются до 15 октября 2002г.
Прочитать более детальную информацию и заказать услугу вы можете на нашем сайте: www.chemodan.com.ua/usa_gc.html
Все вопросы вы можете задать нашему консультанту по США Ушакову Алексею: GreenCard@bag.kharkov.ua
Желаем вам удачи!

Если у Вас появились вопросы, то Вы всегда можете задать их нашим консультантам и получить квалифицированный ответ.
Ждем Ваших вопросов на форуме www.forum.chemodan.com.ua
Мы также хотели бы предложить Вашему вниманию интересные новости на нашем сайте www.chemodan.com.ua/archive.php3
Ведущий рассылки
www.chemodan.com.ua 		 
ЭМИГРАЦИОННЫЕ ПРОГРАММЫ
независимая
(профессиональная)
бизнес-категория
беженцы
репатрианты
(социальная)
брак
трудовой контракт
воссоединение
Лотерея Green Card
ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЕ ПРОГРАММЫ
Высшее образование
Языковые курсы


ПОДПИШИ НА РАССЫЛКУ ДРУГА
Рассылки Subscribe.Ru
Как учиться в Германии бесплатно
Квартирный вопрос в Германии

http://subscribe.ru/
E-mail: ask@subscribe.ru 		Отписаться
Убрать рекламу
В избранное