Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Квартирный вопрос. Вся недвижимость за рубежом

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Сентябрь 2002   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
Streamline

Статистика

1 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Квартирный вопрос в Германии


Информационный Канал Subscribe.Ru
Главная | Адреса | Ссылки | Новости | FAQ | Статьи | Подбор вариантов | Задайте вопрос
ФОРУМ | Ассоциация | Фирмы (партнеры) | Веб-мастеру | Рефераты | E-mail


ЗДРАВСТВУЙТЕ, УВАЖАЕМЫЕ ПОДПИСЧИКИ!

Мы продолжаем знакомить Вас с квартирным вопросом в Германии.
Сегодня мы хотим предложить Вашему вниманию следующую тему:

ГЕРМАНИЯ. КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС.


ПРАВО НА ПРИЁМ И РАЗМЕЩЕНИЕ РОДСТВЕННИКОВ. СУБАРЕНДА КВАРТИРЫ.

В принципе, квартиросъёмщик имеет право за деньги пересдавать всю квартиру или часть её третьим лицам. В качестве условия для пересдачи квартиры параграф 549 гражданского кодекса требует получения согласия хозяина. Квартиросъёмщик имеет право на получение такого разрешения, если после заключения договора о найме у него появился законный интерес на пересдачу квартиры.
Пример:
В. Шмит заключает с домовладельцем Э. Шлау договор о найме четырёхкомнатной квартиры сроком на 5 лет. Через два года В. Шмит теряет работу, и квартира становится для него непосильно дорогой. Он договаривается со своим старым другом Олегом Майером (жена и 4 детей), что последний перенимает у него эту квартиру и будет дальше платить квартплату. Сам В. Шмит переезжает в более дешёвую квартиру. Если Э. Шлау не согласен с такой заменой, то он может выкинуть семью Майера из квартиры и потребовать от В. Шмита и дальше выполнять взятые на себя обязательства.
Хозяин имеет право отказаться выдать разрешение на субаренду, только если он имеет весьма серьезную причину не согласиться на замену жильца (субарендатора). Эта серьёзная причина должна быть связана с личностью субарендатора. В описанной мной ситуации субарендатором является семья Майер, так как она переняла квартиру не непосредственно у домовладельца, а заключила договор о праве пользования жилой площадью с квартиросъёмщиком Шмитом, который сам пользуется этой площадью в рамках договора с домовладельцем Шлау. В. Шмит обязан позаботиться о регулярном поступлении квартплаты на счёт хозяина, как ответственное за выполнение договора лицо.
Предположим, Шлау отказывается выдать В. Шмиту разрешение на субаренду квартиры семье Майер. Это значит, Майерам придётся искать себе другое жильё. Они не могут вопреки воле хозяина вселиться в принадлежащую ему собственность. В выигрыше в этой ситуации оказывается В. Шмит. Отказ домовладельца выдать разрешение на субаренду принадлежащей ему квартиры даёт В. Шмиту право на расторжение договора о найме без соблюдения предусмотренных договором сроков (5 лет) Таким образом, В. Шмит может избавиться от ставшей ему дорогой и ненужной квартиры. Исключение - семья Майер была явно не в силах или не пригодна для выполнения условий договора о найме жилья.
Молчание хозяина в ответ на просьбу выдать разрешение на субаренду квартиры, так же может расцениваться как отказ. В ответ на это молчание квартиросъёмщик имеет право расторгнуть договор о найме квартиры. Условие - домовладельцу должен быть предоставлен достаточный срок для принятия решения.
Примеры:
В. Шмит хочет сдать в субаренду брату Виктору свою однокомнатную квартиру. Виктор зарабатывает достаточно денег, что бы платить за жильё. Домовладелец Э. Шлау без всяких оснований отказывается выдать разрешение на субаренду. В. Шмит имеет право на внесрочное расторжение договора о найме квартиры.
Другой случай. В. Шмит намерен пересдать снимаемую им однокомнатную квартиру семье своего земляка О. Майера с женой и 4 детьми. В данном случае Э. Шлау имеет полное право отказаться выдать разрешение на субаренду по причине угрозы перенаселения квартиры. В. Шмит не имеет право ссылаться на отказ хозяина в качестве причины для расторжения заключённого им договора о найме.
Иначе обстоит дело при оформлении отношений субаренды на часть квартиры.
Пример:
В Шмит потерял работу и не может платить за 4-х комнатную квартиру. Он намерен сдать в субаренду две комнаты в снимаемой им квартире и таким образом уменьшить свою квартплату. Хозяин имеет право отказаться на выдачу разрешения, если он имеет весьма серьезную причину не разрешать такую субаренду. Эта серьёзная причина должна быть связана с личностью субарендатора. Отказ в праве на субаренду может быть обоснован перенаселением квартиры или иными важными обстоятельствами.
Отличие от субаренды всей площади заключается в том, что домовладелец обязан терпеть отношения частичной субаренды квартиры. При частичной субаренде он не может просто так сказать, что не пустит семью субарендатора в принадлежащую ему собственность. Отказ хозяина выдать разрешение на подселение может быть обжалован в суде. Если домовладелец без указания уважительных причин отказывается выдать разрешение на частичную субаренду, то право квартиросъёмщика не ограничивается возможностью расторжения договора, как в первом случае. Квартиросъёмщик может обратиться в суд и потребовать судебного разрешения на частичную субаренду квартиры.
Уважительными причинами для отказа квартиросдатчика выдать разрешение на частичную субаренду могут быть следующие обстоятельства:
1.Личные качества субарендатора дают возможность домовладельцу отвергнуть его кандидатуру.
2. Платежеспособность субарендатора не играет особой роли.
Квартиросъёмщик В. Шмит несёт ответственность перед квартиросдатчиком за своевременную уплату квартплаты в полном размере. Примером важной причины личного характера может являться скандальный характер или хронический алкоголизм потенциального субарендатора со всеми сопутствующими негативными социальными явлениями. Угроза перенаселения квартиры при вселении дополнительного жильца. Перенаселение возникает при превышении числа взрослых людей, собирающихся проживать в искомой квартире, числа имеющихся комнат. Перенаселённость возникает так же при наличии менее 12 кв.м. жилой площади на человека. В силу прочих причин, делающих для квартиросдатчика отношения субаренды невозможными. Такая причина должна носить принципиальный характер.
Например:
Договор о найме квартиры заканчивается через несколько месяцев, и не имеет смысла давать разрешение на субаренду.
Выдачу разрешения па субаренду домовладелец может увязать с разумным повышением квартплаты. В результате такого повышения жильё не должно стоить существенно дороже, чем аналогичные квартиры. Если хозяин квартиры с вселением субарендаторов связывает требование о повышении квартплаты, то он должен убедительно обосновать причину для этого шага. Домовладелец не может повышать квартплату по одному только факту вселения дополнительных людей.
Существующие законы не дают домовладельцу права отвергать кандидатуру потенциального квартиросъёмщика или субарендатора на основе его происхождения, национальности или гражданства.
Пример:
Домовладелец Шлау отказывается выдать разрешение на субаренду, потому что ему «До смерти надоели переселенцы». С таким аргументом Шлау не найдёт понимания ни в государственных инстанциях, ни в суде.
Вне зависимости от всего вышесказанного квартиросъёмщик имеет право без согласия хозяина селить у себя в квартире близких родственников.
Параграф 549 Гражданского кодекса требует получение разрешения домовладельца только на вселение третьих лиц. «Третьими лицами» в смысле закона не являются супруг/а (гражданские жена/муж) и «ближайшие родственники», например, дети. Близкие родственники имеют право проживать в квартире ответственного квартиросъёмщика, не испрашивая на то согласия домовладельца. Вопрос, относятся ли к числу ближайших родственников так же родители и родители супруга ответственного квартиросъемщика, может решаться по-разному.
Баварский верховный земельный суд ответил на это вопрос утвердительно. По мнению баварских судей, домовладелец, в принципе, обязан согласиться на проживание в квартире дополнительных жильцов, если отсутствуют важные и убедительные аргументы запретить родителям проживание в квартире своего ребенка. Особенно проблематично запретить проживание нуждающихся родителей на площади своего взрослого ребенка, если в доме или квартире имеется достаточно места для их размещения.
К числу членов семьи квартиросъёмщика закон так же относит и занятых в его хозяйстве домашних служащих. Следует избегать перенаселения квартиры. В законе положение с перенаселением не вполне прояснено. Если в семье В. Шмита, несмотря на тесноту, рождаются дети, то их нельзя оставить на улице с аргументом, что квартира перенаселена.
Во всех остальных случаях приём других людей (не близких родственников) на жительство на свою площадь следует квалифицировать как отношения субаренды.

ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ И ОТОПЛЕНИЕ.

Общеизвестно, что расходы на проживание делятся на так называемые холодную и горячую квартплату.
По сути дела «холодная» квартплата означает плату хозяину за предоставление права пользования квартирой. «Горячая» - представляет собой стоимость эксплуатации и текущего обслуживания жилья, обеспечения его горячей и холодной водой и т.д.
В принципе, квартиросъёмщик обязан оплачивать эксплуатационные расходы только в том случае, если эта обязанность письменно закреплена в договоре о найме жилой площади. Заключение устного договора о найме квартиры освобождает квартиросъемщика от обязанности нести эти расходы. Некоторые договора не обязывают квартиросъёмщика отдельно от квартплаты платить и эксплуатационные расходы. В этом случае автоматически считается, что ежемесячно выплачиваемая квартплата покрывает все расходы на проживание в квартире.
Расходы на отопление помещений должен нести сам квартиросъёмщик даже в том случае, если это не указано в договоре о найме. В подавляющем большинстве договоров квартиросъемщик обязывается отдельно нести все расходы по эксплуатации квартиры. Возможна и паушальная оплата услуг. Такой способ расчёта может оказаться как более выгодным для квартиросъёмщика, если фактические расходы превышают паушальные, так и менее выгодным при обратной ситуации. Закон считает, что паушале покрывает все дополнительные расходы по обслуживанию жилой площади.
Наиболее распространена ситуация, когда квартиросъёмщик обязан нести все фактически возникшие эксплуатационные расходы и ежемесячно платить аванс в счёт их оплаты. Окончательный расчёт проводится по итогам года. Изредка стороны договариваются об оплате коммунальных услуг однократным авансом в начале года.
1.Паушальная оплата.
Это означает, что дополнительно к квартплате квартиросъёмщик платит твердую, заранее оговоренную в арендном договоре сумму в месяц. Расчёт на индивидуальной основе за эксплуатационные расходы по итогам года не производится. Жильцу не надо опасаться, что в конце года ему придёт счёт за перерасход воды, тепла и т. д. В исключительных случаях эта паушале может быть увеличена, если домовладелец докажет, что она не покрывает всех фактических расходов. Квартиросъёмщикам, которые получили требование домовладельца о повышении эксплуатационной паушале, рекомендуется проверить обоснованность требований хозяина.
2. Предварительная оплата.
Квартиросъёмщик платит в виде аванса заранее оговоренную твёрдую сумму в месяц. В начале следующего года производится перерасчёт по фактическому потреблению за прошедший период.
3.Инклюзивная оплата.
Стороны имеют право заключить соглашение, что твёрдая помесячная плата за найм жилых помещений включает в себя и квартплату, и расходы на коммунальные услуги. Это значит, что все виды дополнительных услуг считаются уже оплаченными и хозяин не имеет право повысить квартплату, ссылаясь на рост пошлин и сборов за воду, вывоз мусора и т. д.
Путём выставления счёта квартиросъёмщику за всевозможные услуги и сборы, домовладельцам часто удаётся обойти строгие требования закона и повысить квартплату. Квартиросъёмщикам всегда следует внимательно проверять получаемые счета. Не следует платить незаконно начисленные сборы и пошлины, которые жильцы вовсе не обязаны нести. Должен, правда, оговориться, что такой расчёт требует специальных знаний, которые, по понятным причинам, у нормального, среднестатистического жильца отсутствуют. Всё же, я хотел бы дать ориентировочный обзор, на что надо обращать внимание при получении счёта на оплату эксплуатационных расходов. Описанные правила касаются самой распространённой схемы оплаты услуг путём перевода ежемесячного аванса на счёт домовладельца и окончательного расчёта по итогам года. В результате такого способа расчёта может возникать или недоплата, и тогда жилец получает дополнительный счёт, или переплата, тогда жилец получает скидку на следующий год.
После окончания расчётного периода, домовладелец обязан представить квартиросъёмщику точный счёт за все фактически возникшие расходы по эксплуатации дома. Большинство судов считает разумным сроком для предъявления расчёта 9 месяцев со дня окончания расчётного периода.
Пример:
Расчетный период закончился 31.12.1999. Не позднее 30.09.2000 квартиросъёмщик должен получить счёт от хозяина. Некоторые компетентные учреждения для выставления счёта дают домовладельцу один год времени. Проблематичным для точного подсчёта может оказаться несовпадение расчётного периода предприятий-поставщиков и домовладельца.
Например:
Домовладелец рассчитывается с жильцами за период с 1 января по 31 декабря каждого года. Фирма - поставщик газа рассчитывается с хозяином за период с 1 апреля по 31 марта каждого года. В этом случае домовладелец обязан произвести перерасчёт стоимости поставок газа на свой расчётный период.
Если домовладелец не выполняет своих обязанностей по своевременному предоставлению доступного и понятного расчёта по эксплуатационным расходам за прошедший период, то квартиросъёмщик имеет право приостановить выплату денег, которые он авансом платит в счёт оплаты эксплуатационных расходов. В таких ситуациях квартиросъёмщик имеет право, указав на отсутствие расчёта, воспользоваться своим правом на задержку выплат этих сумм. Жилец, однако, не имеет права требовать возвращения уже выплаченных денег или перерасчитывать их с текущей квартплатой.
Всё это означает, что если до указанной даты В. Шмит не получит от домовладельца письма с подробным расчётом за услуги, то он имеет право приостановить выплату ежемесячного аванса за эксплуатационные расходы до момента получения такого расчёта. После получения требуемых документов В. Шмит обязан в надлежащем размере заплатить все временно удерживаемые им суммы. Такая мера является весьма эффективным способом давления на нерадивого квартиросдатчика. Теперь уже хозяин за свой счёт должен авансом оплачивать эксплуатационные расходы.
Пример:
02.01.2000 В. Шмит наконец-то получает расчёт за 1998 год. Это значит, что теперь он должен заплатить стоимость дополнительных услуг за октябрь, ноября и декабрь 1999 года.
Эксплуатационными считаются расходы, которые не относятся к содержанию жилищной конторы (зарплата служащим, телефон и прочее), и не связаны с деятельностью по управлению жилищным фондом. Банковские сборы по ведению счетов оплаты квартплаты и расходы на поддержание жилищного фонда в рабочем состоянии должен нести домовладелец. Тот, кто хочет зарабатывать денег путём сдачи недвижимости в наём, должен нести и расходы по управлению своей собственности.
В некоторых договорах хозяева пытаются переложить административные расходы на своих жильцов. Такой образ действия противоречит закону. Так же не имеют никакой юридической силы пункты договора, обязывающие квартиросъёмщиков оплачивать работы по поддержанию жилищного фонда в рабочем состоянии. Законодатель точно определил виды расходов по коммунальным и прочим услугам, которые домовладелец имеет право переложить на плечи своих квартиросъемщиков. Эти нормы закреплены в «Предписании по методике проведения расчётов». Текст предписания на русском и немецком языках находится в конце книги.
Типичные виды эксплуатационных расходов, которые обязаны нести квартиросъёмщики, закреплены в государственных указаниях, которые носят обязывающий характер.
1. Налог на недвижимость.
2. Страховой взнос по договору страхования от пожара, наводнения и стихийных бедствий, страхование от гражданской ответственности для здания, лифта и цистерны с горючим.
3. Холодная и горячая вода. Сюда входят: подвод воды, профилактические работы в водопроводной системе, ремонт и обсчёт счётчиков воды.
4. Канализация. Сюда входят: пошлины за вывод стоков в городскую канализацию, стоимость, профилактика и очистка канализационных труб.
5. Отопление и трубочист.
6. Эксплуатационные расходы на функционирование различных систем жизнеобеспечения в доме типа лифта, общественного освещения, домофона и т.д. Сюда входят: расходы на электричество, профилактика и ремонт установок, уборка и мытьё служебных помещений, контроль соблюдения технических норм и техники безопасности.
7. Уборка дома и подсобных помещений. Согласно счёту фирмы, выполняющей эти работы.
8. Озеленение участка, содержание детской площадки. Согласно счёту фирмы, выполняющей эти работы.
9. Телевизионный кабель или общественная антенна. Сюда входят эксплуатационные расходы, электроэнергия и профилактика установки.
10. Общественные стиральные машины. Расходы на их покупку, эксплуатацию и ремонт.
11. Вывоз мусора и уборка прилегающей территории.
12. Зарплата коменданту дома. Согласно расчётному листку зарплаты коменданта.
13. Прочие расходы. Самая спорная статья счёта за коммунальные услуги. В принципе, этот пункт считается допустимым, но при выставлении счёта домовладелец обязан точно указать вид расходов и обосновать их неизбежность. Нередко, домовладельцы пытаются втиснуть в эту графу самые невозможные вещи.
Полного списка, что считать прочими расходами, по понятным причинам не существует, однако на практике выработались общепринятые критерии. К прочим могут относиться: проверка исправности огнетушителей и громоотводов, состояния газопровода и вентиляционных шахт, расходы по эксплуатации сауны или бассейна.
Квартиросъёмщик имеет право отказываться оплатить счёт по графе «прочие расходы», пока не получит подробного объяснения о причине возникновения этих затрат.
Согласно многочисленным решениям Федеральной судебной палаты счета за эксплуатационные расходы должны быть составлены таким образом, что бы получатель смог в них разобраться. По мнению суда, нормальный, среднестатистический квартиросъёмщик без специального юридического или экономического образования должен иметь возможность для проверки правильности выставленного ему счёта. На практике такое указание суда остаётся благим пожеланием. Многие счета не удовлетворяют этим требованиям. После получения счёта квартиросъёмщик имеет в своём распоряжении 4 недели для проверки его корректности или выражения своего несогласия с произведёнными расчётами.
Судебная палата города Берлина в одном конкретно рассмотренном деле привела список условий, которые должен удовлетворять предъявленный к оплате счёт за коммунальные услуги. В нём должны быть отражены следующие пункты:
1. Упорядоченный общий список расходов. В этом списке по рубрикам должны быть приведены отдельные расходные позиции. Отдельные расходы могут быть представлены только в виде общей суммы, если они однородны и проходят по одной и той же графе. При необходимости все виды платежей должны быть точно датированы. Расчётный период не обязательно должен длиться от января до декабря. Особенно если квартиросъёмщик съезжает в конце года. Счёт, однако, должен содержать точное указание на временные рамки расчётного периода. Должно быть ясно видно, что квартиросъёмщику в счёт были поставлены только те позиции, за которые он должен платить согласно договору о найме жилой площади.
2. К счёту должно быть приложено объяснение по методике распределения расходов на каждую квартиру и/или квартиросъёмщика. Должна быть объяснена методика расчёта потребления тепла и прочих услуг на каждую квартиру.
Например: в зависимости от числа квадратных метров площади или количества жильцов в квартире.
3. Счёт должен содержать точную сумму расходов, которая приходится на каждого квартиросъёмщика или каждую квартиру.
4. Из общей годовой суммы эксплуатационных расходов должна быть вычтена ежемесячная предварительная оплата, произведённая жильцом на протяжении истёкшего года. Если домовладелец выставляет своим квартиросъемщикам счета на основе предварительно оплаченных им самим услуг различных поставщиков, то он должен указать на существование счетов от этих поставщиков. Квартиросъёмщик должен иметь возможность понять и проверить основу для выставления ему счёта за эксплуатационные расходы.
Пример:
Согласно договору о найме жилья В. Шмит должен участвовать в оплате работы трубочиста. В полученном им от хозяина счёте на оплату эксплуатационных расходов должна быть указана: дата и размер выставленного районным трубочистом счёта. Часто споры возникают из-за методики распределения расходов на Отдельных жильцов. Предметом недоразумений является вопрос - платить ли по числу проживающих в квартире квартиросъемщиков, квадратных метров или одинаковую сумму с каждой квартиры? Должен ли человек, проживающий один в трёхкомнатной квартире, платить столько же, сколько и житель однокомнатной квартиры, или 5 человек из двухкомнатной квартиры по соседству. Нередко пожилые жильцы жалуются, что они должны платить за уборку камеры для хранения велосипедов, хотя по состоянию здоровья и выполненных работ.
Например:
Некоторые суды считали справедливым возложить на квартиросъёмщиков верхних этажей большую долю расходов по постройке лифта, чем на жильцов нижних этажей. В рамках одного этажа распределение расходов на постройку лифта может происходить в зависимости от размера квартиры.
Весьма существенную роль играет и сам текст заключённого договора о найме жилых помещений. Обычным является распределение расходов пропорционально числу жильцов или количеству квадратных метров в каждой квартире. Некоторые виды услуг могут быть точно обсчитаны в зависимости от потребления.
Например: расход воды согласно установленному в каждой квартире водомеру. Домовладелец не может по своему желанию отклоняться от закреплённой в договоре схемы распределения расходов. Если в договоре указано, что расходы раскладываются в зависимости от числа жильцов, то хозяин не имеет право в одностороннем порядке проводить расчёт по числу квартир. Иначе может получиться так, что одинокий квартиросъемщик будет доплачивать за многонаселенные квартиры. Такой по квартирный способ расчёта, правда, так же допустим, если он закреплён договором о найме квартиры.
Чтобы пояснить это положение я приведу один пример:
По прошествии определённого времени домовладелец сообщил жильцам, что он решил изменить схему расчёта сбора за вывоз мусора. Согласно новому распоряжению, каждый квартиросъёмщик был обязан платить сбор в зависимости от площади занимаемой квартиры. Свои действия домовладелец обосновывал пунктом договора о найме квартиры, который давал ему право на изменение схемы распределения расходов «на основе соблюдения принципа равноправия всех жильцов в доме». Очевидно, что новое правило было невыгодно, прежде всего, одиноким людям, проживающим в многокомнатных квартирах. Один из недовольных этим решением жильцов обратился в суд. После разбирательства дела суд пришёл к выводу, что новое правило не имеет законной силы. Пункт договора о найме квартиры, на который ссылался домовладелец в оправдании своих действий, не содержал указания, что хозяину предоставляется право по своему усмотрению и без объективных оснований изменять схему распределения эксплуатационных расходов. По мнению судей, распоряжение домовладельца противоречило Закону об общих правилах коммерческой деятельности, условиям договора о найме и наносило квартиросъёмщику неоправданный ущерб. Это значит, что квартиросъёмщик совершено справедливо не согласимся с невыгодным ему изменением.
Закон о размере платы за найм даёт домовладельцу право в определённой пропорции перекладывать на квартиросъёмщиков рост стоимости эксплуатационных расходов. Для вступления в силу такого малоприятного изменения закон требует соблюдения определённых формальностей. Извещение о повышении цен должно быть доставлено квартиросъёмщику в письменном виде, и содержать подробное и убедительное обоснование вводимых новшеств.
Если квартиросъёмщик получает извещение до 15 числа каждого месяца, то он обязан (в обоснованных случаях) платить новую цену с 1 числа следующего месяца. Получение письма после 15 числа означает, что у него есть время до 1 числа через один месяц.
Например:
Получение письма 17 июня. Повышение вступает в силу с 1 августа. Возможно и повышение эксплуатационных расходов задним 1 числом. Домовладелец имеет право потребовать от жильцов доплаты за тот год, когда он известил квартиросъёмщиков о дополнительном сборе, и за предыдущий год.
Пример:
В 1997 году город повысил сбор за вывоз мусора, начиная с 01.01.96. Домовладелец известил своих жильцов об этом повышении в январе 1998 года. Домовладелец имеет право потребовать от жильцов доплаты в связи с подорожанием вывоза мусора, только начиная с 01.01.97. Кроме того, домовладелец обязан течение трёх месяцев после получения информации об изменении цен разослать жильцам соответствующее извещение. Если он упустит срок, то жильцы не обязаны платить требуемый сбор.
Особенно трудным и кропотливым делом является корректный расчёт эксплуатационных расходов на крупных объектах: в многоквартирных домах, деловых центрах с жилыми, конторскими и торговыми площадями и т.д. Правила расчёта настолько сложны и запутаны, что даже служащие жилищно-эксплуатационных контор со специальным образованием допускают многочисленные ошибки при выставлении счетов.
Частично это происходит в силу сложности материи, нередко, однако, домовладельцы идут на заведомый обман свои жильцов. В случае споров, только судебный процесс может помочь прояснить ситуацию. Источники ошибок при обсчёте крупных объектов весьма многочисленны. Здесь я хотел бы привести только некоторые из них:
1.Отсутствие точного учёта потребления воды, энергии и других услуг магазинами и прочими служебными помещениями. Понятно, что жилые квартиры потребляют значительно меньше воды и энергии, чем магазины. Учитывается ли этот факт при составлении счетов, это другой вопрос. Манипуляции при предоставлении поставщиками и производителями домовладельцу скидок, гонораров и прочих льгот на свои услуги задним числом. Например: 3% скидка на газ по итогам года. Полученные таким образом деньги домовладелец кладет себе в карман, а не возвращает жильцам, которые полностью оплатили все счета.
2. Неправильное разделение площадей между жилым и производственным сектором.
3. Возложение расходов за используемые исключительно магазинами специальные установки (подъёмник, эскалатор) на всех жильцов.
4. Неправильный коэффициент при подсчёте доли жильцов и производственных арендаторов при оплате совместных расходов.
5. Неправильное разделение расходов на коменданта дома, охрану, службу уборки помещений и т.д. между жилыми и производственными объектами.
6. Неправильный обсчёт при совместном пользовании цистерной для горючего, общими измерительными приборами и т.д.
7. Неисправные измерительные приборы.
8. Перекладывание расходов по управлению объектом на жильцов и арендаторов.
9. Заключение договора об оказании определённого вида услуг с дорогой фирмой. Квартиросъёмщики и арендаторы безропотно платят все расходы по её деятельности. По итогам года фирма вознаграждает домовладельца за проявленное «понимание» к её ценам. Смешивание таких понятий, как косметический ремонт, капитальный ремонт, подержание дома в рабочем состоянии, модернизация. Список можно продолжать до бесконечности.
Разобраться во всех этих вещах под силу только профессионалу. Нормальным жильцам можно посоветовать узнать в компетентных городских органах среднюю стоимость эксплуатации квадратного метра жилья в районе проживания. Если в вашей квартире этот показатель сильно отличается от среднестатистического, то это тревожный признак, который может свидетельствовать о неправильном расчёте за услуги. В таких ситуациях всем жильцам дома имеет смысл объединить усилия и поручить независимому эксперту комплексную проверку правильности выставления счетов. Закон предоставляет жильцам такое право.
Расчёт за отопление и горячую воду.
Ряд особенностей имеет расчёт расходов на отопление и горячую воду. Методика расчёта закреплена в «Предписании по расчёту расходов на отопление». Расчёт должен осуществляться на основе показаний надёжных измерительных приборов. В отношении сроков выставления счёта и его оформления действуют те же правила, что и для прочих услуг. Не выставление счёта даёт квартиросъёмщику право на 10% (по мнению большинства судов) сократить размер оплаты эксплуатационных расходов. Полностью прекратить оплату за отопление представляется несправедливым, по крайней мере, пока из крана течёт горячая вода. После получения расчёта жилец обязан вернуть удержанные суммы.
Закон требует, что бы не менее 50% расходов на отопление рассчитывались в зависимости от количества потреблённого тепла. Для жильцов многоквартирного дома это означает, что домовладелец не имеет право просто статистически раскинуть стоимость отопления на число жильцов и квартир. Такой способ расчёта приводил бы к уравниловке экономных и расточительных потребителей и заставлял бы малосемейных жильцов доплачивать за многочисленные семьи.
Способ расчета оставшиеся 50% расходов на потребление энергии, является делом договаривающихся сторон. Как правило, договор о найме квартиры содержит указания о способах расчёта за тепло и горячую воду, а так же методику разложения этих расходов на всех жильцов. В принципе, договор о найме жилой площади может содержать указание о 100% расчёте в зависимости от индивидуального потребления энергии. Изменение закреплённой договором методики подсчёта является весьма непростым делом.
В двухквартирных домах, где в одной из квартир проживает домовладелец, а в другой квартиросъёмщик, может быть применена методика расчёта по воде и прочим услугам в зависимости от площади каждой из квартир. В некоторых случаях по техническим причинам (общежития, дома с солнечной энергией) стоимость отопления так же может рассчитываться по числу квадратных метров.
Предписание об учёте расходов на отопление обязывает домовладельцев оборудовать все батареи и прочие нагревательные приборы исправными счётчиками учёта тепла или потребления энергии. Каждый квартиросъёмщик должен иметь возможность контролировать и регулировать потребление энергии в своём хозяйстве. Раз в год показания приборов снимаются специальной фирмой.
К расходам на отопление, которые должны нести квартиросъёмщики относятся:
1. Закупка топлива.
2. Электроэнергия, потребляемая отопительной установкой.
3. Обслуживание отопительной установки: зарплата рабочим, профилактика и чистка машин, измерения эмиссии вредных веществ. Закупка или аренда измерительных приборов для учёта потребления энергии.
4. Административные расходы.
Проводимый в рамках профилактики ремонт отопительной установки должен осуществляться за счёт домовладельца. Стоимость закупки измерительных приборов может быть разложена на жильцов в размере 11% от затраченной суммы. Предварительно домовладелец должен оповестить об этом жильцов в соответствии с действующими правилами.
Квартиросдатчик обязан разумно и экономно закупать горючее для отопления. Он должен сравнивать различные предложения и находить оптимальные решения. Пример из жизни: домовладелец Эдвин Шлау всегда покупает мазут для отопления на фирме своего друга Понтера Шмирига по цене выше среднего, поскольку приятели, давно договорились между собой, и за всё в конечном итоге всё равно заплатят жильцы, проживающие в принадлежащем Шлау доме. Такой образ действия является противозаконным. Квартиросъёмщик Шмит не обязан платить завышенные цены. Вопрос только, как он об этом узнает? В такой ситуации, пожалуй, не обойтись без контроля всех счетов на покупку горючего.
Лучше всего сравнить закупочную цену, которую платит Э. Шлау, со среднерыночной ценой на топливо. Такого рода справку о сезонных рыночных ценах на топливо можно получить в организациях торговцев топливом. При обнаружении значительных и труднообъяснимых расхождений в цепе, не остаётся ничего другого, как задавать домовладельцу неприятные вопросы.
В период отопительного сезона квартиросдатчик должен поддерживать среднюю температуру в квартире в период с 6 до 24 часов на уровне не ниже 20° в помещениях и 22° в ванной комнате. В коридоре и спальных комнатах достаточной считается температура в пределах 18С°. В ночное время допускается снижение температуры до 16С°. При резком похолодании, вне отопительного сезона, хозяин обязан топить помещения, если в течение трёх дней подряд средняя температура наружного воздуха в 21 час не превышала 12С°, или, если все жильцы потребовали возобновления отапливания помещений. В договоре о найме стороны могут договориться о другой приемлемой температуре в помещениях.
Недостаточная температура воздуха в помещениях дает квартиросъёмщику право на снижение квартплаты.
Квартиросъёмщик, который добивается снижения квартплаты по причине недостаточной отапливаемости помещений, обязан доказать свои утверждения. Для этого рекомендуется ввести специальный дневник температуры в каждой комнате в разное время суток. Измерения температуры следует проводить на расстоянии 1 метра от пола. В зависимости от степени дефекта отопления, допустимое снижение квартплаты может составлять от 10% до 100% (полное выпадение системы отопления в зимние месяцы). Если отопление не работает по вине хозяина, то жильцы могут потребовать от него возмещения возникших у них дополнительных расходов.
Например: повышенное потребление электроэнергии из-за вынужденного использования масляного радиатора.
Если, несмотря на корректный обсчёт и бережное обращение с энергией, квартиросъёмщику приходится платить непомерно высокую цену за тепло, то следует более подробно заняться выяснением причин этого несоответствия. Виновником повышенного потребления энергии могут оказаться различные дефекты системы отопления, квартиры или дома. Плохая теплоизоляция, сырость, продуваемые окна и двери, устаревшая или неправильно настроенная отопительная система могут являться причинами повышенного расхода горючего материала. Хозяину, порой, проще переложить на жильцов ненужные расходы, чем за свой счёт ремонтировать систему отопления или теплоизоляции дома. Мёрзнущим или платящим несоразмерно большие суммы за отопление жильцам, следует потребовать от домовладельца проведения необходимого ремонта. При отказе последнего, действенными мерами воздействия являются обращение в суд и снижение квартплаты.
Допустимым является учёт расхода энергии с помощью среднестатистических показателей для отдельных месяцев. Для этого каждый месяц проводятся контрольные замеры, и на основе полученных данных вычисляется помесячное среднестатистическое потребление тепла каждой квартирой и домом в целом. Среднестатистические показатели позволяют провести относительно точный расчёт потребления в случае поломки счётчиков расхода энергии. Если домовладелец наряду с расчётом по количеству потребленной энергии проводит так же обсчёт по квадратным метрам площади, то всегда следует помнить о том, что не все квадратные метры площади равны между собой. Особенно в чердачных квартирах.
По иному рассчитывается центральное отопление. Эта процедура проводится согласно «Предписанию по расчёту за центральное отопление». Расчёт проводится непосредственно с теплостанцией, которая поставляет в квартиру горячую воду. На этом месте я хочу сразу сделать отрезвляющую оговорку. Разумеется, квартиросъемщик только формально может проверить правильность выставленного ему счёта. У хозяина есть достаточно возможностей и опыта обмануть несведущего жильца. Да и разобраться в рыночной ситуации, правильности цен, необходимости проведения тех или иных работ, скидках и наценках на услуги под силу только специалисту. Всё же, грубые ошибки, несовпадение дат, не проведение поставленных в счёт работ и т.д., может заметить и обычный, нормальный человек.
При возникновении сомнений квартиросъёмщик имеет право потребовать предъявления оригиналов счетов и прочих документов, послуживших основой для требования о доплате за эксплуатационные расходы. Квартиросъёмщик имеет право в присутствии хозяина просмотреть все папки с оригинальными документами. Квартиросъемщик имеет право за свой счёт получить копии оригинальных документов. Домовладелец не обязан посылать копии этих документов на дом каждому квартиросъёмщику, но он обязан выложить их для просмотра в доступном для них месте. Если дом находится в городе Франкфурт на Майне, а хозяин живёт во Франкфурте на Одере, то было бы несправедливо заставлять людей ехать в такую даль за просмотром документов.
Прочие эксплуатационные расходы.
В договоре о найме квартиры должны быть точно определены и перечислены все виды услуг, стоимость которых обязан оплачивать квартиросъёмщик. Пункт договора, который сформулирован таким образом, что квартиросъёмщик должен оплачивать все «эксплуатационные расходы», не имеет юридической силы. Такая общая формулировка не даёт достаточной ясности, о каких именно услугах и расходах идёт речь. Если квартиросъемщик, прочтя эту книгу и ещё раз посмотрев в свой договор, обнаружит эту формулировку, то он больше не обязан платить эксплуатационные расходы. Закон считает, что, заплатив «холодную» квартплату, квартиросъемщик выполнил все свои обязанности и от него нельзя больше требовать каких-либо иных платежей.
Неприятные последствия для квартиросдатчика может иметь и следующая формулировка договора о найме квартиры: «Квартиросъёмщик обязан нести эксплуатационные расходы (Предписание о порядке проведения расчёта)». Такая формулировка не имеет юридической силы. Заплатив «холодную» квартплату, квартиросъёмщик освобождается от всех прочих видов платежей.
Законным является перечисление в договоре о найме жилой площади всех видов подлежащих оплате дополнительных услуг или вручение квартиросъёмщику перед подписанием договора копии этого документа. В этих случаях квартиросъёмщик обязан оплачивать все предусмотренные этим распоряжением производственные расходы. В принципе, «Предписание о порядке расчёта» было изначально предназначено для обсчёта эксплуатационных расходов в социальных квартирах. На практике это распоряжение используется в качестве нормативного законодательного акта и при расчётах в частном жилищном фонде. В большинстве договоров о найме жилой площади имеются ссылки на это предписание. Я рекомендую всем квартиросъёмщикам внимательно ознакомиться с этим основным документом, подробно регулирующим обязанности сторон (квартиросдатчик и квартиросъёмщик) по несению расходов на обслуживание и поддержание жилищного фонда в рабочем состоянии. Попытки обмана жильцов со стороны домовладельцев встречаются чаще, чем можно было бы подумать. Во многих договорах о найме перечислены отдельные позиции из предписания. В этом случае квартиросъёмщик обязан платить только за поимённо указанные в договоре услуги. Остальные, содержащиеся, но не перечисленные в конкретном договоре позиции, оплате со стороны квартиросъёмщика не подлежат.
Пример:
В 27 параграфе предписания отдельным пунктом приведены расходы по обслуживанию лифта. В заключённом В. Шмитом договоре о найме жилой площади перечислены все позиции из этого распоряжения, кроме лифта. Следствие - квартиросъёмщик не обязан платить расходы по обслуживанию лифта. Домовладелец Э. Шлау не может, ссылаясь на забывчивость, задним числом потребовать внесения в договор дополнительного пункта о лифте. Домовладелец не имеет права послать циркулярное письмо всем жильцам дома, в котором он в одностороннем порядке объявляет им о необходимости нести расходы по обслуживанию лифта.
В целях предосторожности я всегда рекомендую в таких случаях заказным письмом с уведомлением направить свой протест против одностороннего решения хозяина. Иначе молчание квартиросъёмщика может быть впоследствии истолковано, как знак согласия. В принципе, договаривающиеся стороны по обоюдному согласию могут внести в договор изменения, обязывающие жильцов оплачивать расходы по обслуживанию лифта.
Домовладелец имеет право повысить ежемесячный аванс в счёт оплаты эксплуатационных расходов, если выяснится, что этой суммы не хватает для оплаты фактических затрат. Домовладелец должен доказать, что назначенного им аванса никогда не хватает для покрытия фактических расходов.
Важно знать, что через четыре года наступает срок давности по задолженности по эксплуатационным расходам. Это значит, что по прошествии 4 лет домовладелец не может потребовать от квартиросъёмщика доплаты эксплуатационных расходов. По обстоятельствам право квартиросдатчика на возмещение ему со стороны жильцов всех расходов может терять свою силу и до истечения этого 4-х летнего срока.
Пример:
Квартиросъёмщик В. Шмит отказывается платить 160 марок за садовника, которого никто из жильцов никогда не видел на участке возле дома. Домовладелец Шлау не реагирует на аргументацию своего жильца и через 3,5 года в рамках крупного спора по другим пунктам договора, Шлау вспоминает о неоплаченном счёте и вновь требует эти 160 марок. В данной ситуации В. Шмит может сослаться на утерю требования хозяина юридической силы.
На этом месте я хотел бы на основе актуальных судебных решений пояснить некоторые юридические аспекты наиболее часто встречающихся ситуаций, связанных с расходами на обслуживание и обеспечение дома.
«Расходы по обеспечению водой должен нести квартиросъёмщик».
Эту оговорку следует понимать таким образом, что жилец должен платить только за подвод питьевой воды. Расходы на горячую воду и канализацию не могут быть поставлены ему в счёт. Материальную ответственность за неясные пункты договора несёт квартиросдатчик.
«Квартиросъемщик несёт эксплуатационные расходы».
Как я уже объяснял, этот пункт не имеет юридической силы.
«Квартиросъёмщик обязан оплачивать все городские и коммунальные сборы».
Для нас – юристов, такая оговорка значит, что жилец обязан оплачивать расходы на канализацию, уборку улиц, вывоз мусора. Поземельный налог и страхование здания не входят в это понятие и не подлежат оплате со стороны квартиросъёмщика.
«Квартиросъёмщик обязан оплачивать дополнительные расходы».
Этот пункт имеет силу только в том случае, если вместе с текстом договора и до его подписания квартиросъёмщику был вручён текст этого предписания.
Согласно § 546 Гражданского кодекса расходы по погашению долга по ипотечному кредиту вместе процентами и прочими долгами по недвижимости не могут быть переложены на квартиросъёмщиков. Квартиросъёмщик не обязан платить за работы, которые не были проведены на самом деле.
Например:
Согласно договору жильцы должны оплачивать работу садовника. На практике все необходимые работы выполняются по совместительству комендантом дома. Жильцы не обязаны оплачивать фиктивные счета за садовника.
«Прочие производственные расходы».
Эта несколько расплывчатая формулировка не значит, что по графе «прочие расходы» хозяин может поставить в счёт жильцам всё, что ему вздумается. Прочими могут считаться только расходы, стоящие в непосредственной связи с нормальным функционированием дома и которые можно считать эксплуатационными. Например: бассейн в доме, сбор пожарной охраны по проверке пожарной безопасности и огнетушителей, контроль состояния крыши специальной фирмой и прочее.
Незаконным является перекладывание на квартиросъёмщика расходов на ремонт отопления и взносов накопления на капремонт. Взносы за договор юридического страхования дома и отношений найма, которые заключает домовладелец, являются его частным делом и не могут перекладываться на квартиросъёмщиков. По мнению большинства судов, расходы на охрану объекта не относятся к «прочим расходам» в смысле § 27 II предписания.
В жилом комплексе с большим количеством домов и квартир на квартиросъёмщиков могут быть возложены расходы по содержанию привратника. Оплата стоимости освещения и уборки гаража может быть возложена только на пользователей гаража. Страховые премии за страхование самого здания могут быть возложены на жильцов только в том случае, если это оговорено в договоре о найме квартиры.
В зданиях, где находятся и жилые и производственные помещения, расчёт по эксплуатационным расходам должен проводиться отдельно для жилой и производственной площади. Раскладка расходов в зависимости от метража является недопустимой.
Стоимость вывоза опасного мусора может быть возложена на жильцов только в том случае, если такой мусор регулярно вывозится с территории дома. Домовладелец должен доказать, что он прилагает усилия для устранения источников этого мусора.
Зарплата коменданта может быть возложена на жильцов, если он выполняет типичные обязанности коменданта, а не конторского служащего или ремонтного рабочего. Приём на работу коменданта уместен только в том случае, если это соответствует принципу экономного ведения дел. При подозрительно высоких расходах на коменданта домовладелец обязан доказать необходимость и хозяйственную целесообразность этих расходов. Если в обязанности коменданта входят, сдача квартир в наём, составление протокола приема-передачи квартиры, ведение регистратуры и кассы, оформление или выполнение ремонтных работ значительного объёма, контроль счетов по квартплате, то здесь речь идёт о классических обязанностях по управлению недвижимостью. Это значит, что зарплата работника, выполняющего эти обязанности, даже если он называется комендант, не может быть поставлена в счёт жильцам дома.
Работы по защите цистерны с соляркой от коррозии не являются производственными расходами. Их следует считать ремонтными работами. Не считаются производственными расходами проценты по банковскому кредиту для закупки мазута или солярки для отопления, стоимость взятой напрокат цистерны для хранения газа, промывка водосточных труб и желобов.
Для восточных земель (бывшая ГДР) действуют следующие особенности. Дома, построенные после 2.10.90, полностью подпадают под действие западногерманских законов о найме жилой площади.

Если у Вас появились вопросы, то Вы всегда можете задать их нашим консультантам и получить квалифицированный ответ.
Ждем Ваших вопросов на форуме www.forum.chemodan.com.ua
Мы также хотели бы предложить Вашему вниманию интересные новости на нашем сайте www.chemodan.com.ua/archive.php3
Ведущий рассылки
www.chemodan.com.ua 		 
ЭМИГРАЦИОННЫЕ ПРОГРАММЫ
независимая
(профессиональная)
бизнес-категория
беженцы
репатрианты
(социальная)
брак
трудовой контракт
воссоединение
Лотерея Green Card
ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЕ ПРОГРАММЫ
Высшее образование
Языковые курсы


ПОДПИШИ НА РАССЫЛКУ ДРУГА
Рассылки Subscribe.Ru
Как учиться в Германии бесплатно
Квартирный вопрос в Германии

http://subscribe.ru/
E-mail: ask@subscribe.ru 		Отписаться
Убрать рекламу
В избранное