Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Квартирный вопрос. Вся недвижимость за рубежом

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Июнь 2002   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
Streamline

Статистика

1 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Квартирный вопрос в Германии


Информационный Канал Subscribe.Ru
Главная | Адреса | Ссылки | Новости | FAQ | Статьи | Подбор вариантов | Задайте вопрос
ФОРУМ | Ассоциация | Фирмы (партнеры) | Веб-мастеру | Рефераты | E-mail

ВСЕМ, ВСЕМ, ВСЕМ!!!

ЗДРАВСТВУЙТЕ, УВАЖАЕМЫЕ ПОДПИСЧИКИ!

Мы продолжаем знакомить Вас с квартирным вопросом в Германии. Сегодня мы хотим предложить Вашему вниманию вопрос о расторжении договора о найме квартиры со стороны домовладельца. Как всегда, в статье Вы можете ознакомиться с примерами из жизни.

РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА О НАЙМЕ КВАРТИРЫ СО СТОРОНЫ ДОМОВЛАДЕЛЬЦА

Расторжение договора о найме жилой площади со стороны домовладельца может грозить самому существованию квартиросъёмщика и подорвать основу его жизни. По этой причине закон ставит серьезные препятствия и требует выполнения многих условий, прежде чем хозяин сможет вышвырнуть неугодного ему жильца на улицу. Требования закона настолько строги, что, порой, чтобы освободиться от неудобного жильца, домовладелец вынужден ждать окончания срока договора. Если домовладелец всё же собирается лишить квартиросъемщика квартиры, то должны быть соблюдены следующие условия. Законными являются только письменные извещения о расторжении договора. Устные извещения юридической силы не имеют. Извещение о расторжении должно содержать причину и правовое основание для этого серьезного шага. В бумаге должна быть помещена информация о правовых возможностях квартиросъёмщика по опротестованию этого рокового для него решения квартиросдатчика. Эти строгие правила не касаются так называемых отпускных квартир, отношений найма меблированных комнат в квартире квартиросдатчика, прилегающих квартир и общежитии. В последнем случае имеют силу и устные расторжения договора.
Самое главное.
Хозяин не имеет право просто так, по своей воле расторгнуть заключённый им же договор о найме квартиры. Для этого он должен иметь признанное законом в качестве веской причины основание, желать выезда квартиросъёмщика из принадлежащей ему квартиры.
В качестве примера для законного интереса квартиросдатчика потребовать расторжение договора, закон называет четыре основания.
 Это: Существенное нарушение квартиросъёмщиком взятых на себя обязательств. Собственная потребность квартиросдатчика в жилой площади. Необходимость экономического использования своей собственности. Частичное изъятие из пользования жильца подсобных помещений для их перестройки под жилую площадь. Разумеется, возможны и другие законные причины для расторжения договора. Самой частой причиной расторжения домовладельцем договора о найме является его намерение использовать жилую площадь для «собственных потребностей». Такая возможность предусмотрена § 564b Гражданского кодекса. Обычно под этим понятием понимается возникшая потребность использовать уже сданную квартиру для проживания членов своей семьи или для личного пользования. Законом установлены определённые критерии, что следует понимать под «собственными потребностями». Различные толкования этого термина часто приводят к судебным процессам. Я хотел бы дать некоторые пояснения относительно сложившейся юридической практике. «Собственная потребность» подразумевает только тот случай, когда сам домовладелец или члены его семьи намереваются лично использовать всю сданную квартиру. Членами семьи считаются родители, дети, внуки, браться и сестры домовладельца и, по необходимости, сиделка, ухаживающая за членами семьи. Более дальние родственники членами семьи не считаются. О нарушении сторонами своих обязательств речь уже шла выше. Примером экономического использования является намерение открыть бюро в искомой квартире. Если извещение о расторжении договора содержит формальные ошибки, то его можно оспорить, невзирая на прочие обстоятельства дела и возможную реальную необходимость для домовладельца свободно распоряжаться своей собственностью. По этой причине я рекомендую всегда очень внимательно изучать все приходящие письма и немедленно реагировать па них. Путём указания на формальные ошибки, возможно, удастся сохранить за собой квартиру.

Извещение о расторжении договора должно содержать в себе следующие пункты:

1. Ясное и чёткое обоснование причин для расторжения договора 2. Точный список имён и родственных отношений лиц, для размещения которых домовладелец намерен расторгнуть договор со своим жильцом. 3. При смене формы собственности дома должны соблюдаться определённые сроки моратория, а расторжение заключенных ранее договоров. Для приватизированной квартиры закон предусматривает срок от 3 до 10 лет, в течение которых домовладелец не имеет право выселить проживающих там жильцов, даже по причине собственной потребности. Эти сроки установлены законодательством отдельных земель.

Квартиросъёмщик так же должен задать себе и домовладельцу следующие вопросы:

1. Существовала ли причина для расторжения уже в момент заключения договора о найме жилья? 2. Имеется ли в доме сопоставимая незанятая квартира? 3. Имеются ли у квартиросъемщика причины личного характера, не позволяющие ему выехать из снимаемой им квартиры?

Если на все эти вопросы нет чёткого и ясного ответа, то не исключено, что намерение домовладельца расторгнуть договор со своим квартиросъёмщиком является незаконным или жилец не в состоянии по объективным причинам выполнить распоряжение хозяина. Например: возраст, заболевание, личная стрессовая ситуация, отсутствие средств и т. д. В ситуации, когда домовладелец требует от жильца освободить занимаемое помещение, следует быть очень внимательным. Очень часто расторжение договора по причине «собственной потребности» является только мнимой причиной для избавления от ставшего неугодным жильца. Часто при этом преследуется цель продать недвижимость или сдать её в аренду за значительно более высокую цену. Продажная рыночная цена квартиры или дома без жильцов значительно выше, чем уже сданных на длительный срок помещений. Для примера я приведу один случай из практики. Один домовладелец расторг бессрочный договор в силу возникшей «собственной потребности». В качестве причины он назвал намерение открыть фирму и превратить принадлежащую ему квартиру в бюро. Обратившийся в суд квартиросъемщик проиграл процесс и был вынужден выехать из квартиры. Через 4 недели после выезда жильца владелец поручил маклеру продать эту недвижимость на свободном рынке. Бывший квартиросъёмщик узнал о факте продажи и опять обратился в суд, на сей раз с большим успехом. Суд приговорил нечестного хозяина к возмещению всех убытков, которые возникли у бывшего жильца в связи с вынужденным переездом (несколько десятков тысяч марок). Отговорку домовладельца, что его планы, якобы, по причине заболевания изменились, суд не принял во внимание. По мнению суда, очень короткий срок между выездом жильца из квартиры и выставлением её на продажу, достоверно говорит о намерении домовладельца ввести в заблуждение юстицию и жильца историей об открытии фирмы. Если в момент заключения договора о найме квартиры домовладелец мог предвидеть возникновение собственной потребности в сдаваемой им квартире, то расторжение договора является недопустимым.
Пример:
Домовладелец Шлау заключает с квартиросъёмщиком В. Шмитом бессрочный договор о найме квартиры. В момент подписания договора Шлау совершенно точно известно, что через 6 месяцев его дочь заканчивает профессиональное обучение и начинает работать на производстве, где она проходила практику. После этого дочь собирается покинуть родительским дом и снять собственную квартиру. Учитывая все ли обстоятельства, закон не разрешает Шлау ссылаться на потребности дочери в собственном жилье, если через 6 месяцев после заключения договора он попытается с помощью этого аргумента выгнать В. Шмита из квартиры. Квартиросъёмщику всегда следует внимательно контролировать соответствие аргументации домовладельца истинному положению вещей. Известны и случаи, когда выброшенные на улицу квартиросьемщики нанимали детективов, которые с успехом доказывали корыстные намерения хозяина. Достигнутое обманным путём расторжение договора со своим жильцом и его выселение является незаконным и недействительным. Обманутый квартиросъемщик имеет право потребовать от домовладельца возместить ему весь ущерб, который он понёс в результате потери квартиры. Если в доме имеется другое помещение пригодное для проживания жильца, выселяемого по причине собственной потребности, то домовладелец обязан, предложить и, своему квартиросъемщику переехать в эту свободную квартиру. Если задолженность жильца по квартплате достигла двух квартплат, то домовладелец имеет право на досрочное расторжение договора о найме квартиры с непунктуальным квартиросъёмщиком.

Домовладелец имеет право расторгнуть договор в случае нарушения жильцом возложенных на него обязанностей.
Например: Жилец постоянно нарушает правила проживания или незаконным образом пересдаёт свою квартиру третьим лицам. Если нарушения обязанностей со стороны жильца носят настолько массивный характер, что домовладелец не в силах больше терпеть их, то хозяин имеет право на досрочное расторжение договора. Как правило, до досрочного расторжения договора домовладелец должен направить жильцу несколько письменных требований прекратить нарушение порядка. В этих извещениях должно содержатся указание обо всех возможных последствиях его неправильного поведения.

Домовладелец не имеет права выгнать одних квартиросъёмщиков и затем заключить новый договор с другими с целью получения более высокой квартплаты.

 Такой образ действия является незаконным. Например: В. Шмит живёт один в трёхкомнатной квартире. Семья из 6 человек срочно ищет себе жильё и предлагает домовладельцу Шлау платить двойную квартплату. Это обстоятельство не может служить основанием для расторжения договора с В. Шмитом. Проблематичным является перестройка одной большой квартиры в несколько жилых единиц меньшей площади или люксусная модернизация жилых помещений. В таких ситуациях всё зависит от особенностей конкретного случая. Во всяком случае, при расторжении договора о найме после проведения этих мероприятий, квартиросъёмщик может потребовать от квартиросдатчика значительную денежную сумму (до 20 000 марок) в качестве компенсации за досрочный выезд из взятой им в наем квартиры. Эти сроки и правила расторжения договора о найме квартиры не имеют силы в следующих случаях: Квартира с самого начала сдана на весьма короткий срок. Например: строительному прорабу в течение трёх месяцев на период строительных работ. Речь идёт о меблированной комнате в квартире квартиросдатчика. Речь идёт о комнате в студенческом или молодёжном общежитии. Речь идёт о строениях для проведения отпуска, если передача жилых помещений произошла до 1.6.96, в договоре содержится указание о предназначении этого жилья и на недействительность предусмотренных законом сроков расторжения договора. Речь идёт о жилье, которое было сдано государственными учреждениями для покрытия срочной потребности в жилой площади. При заключении договора учреждение должно указать на недействительность сроков расторжения договора о найме жилья. Типичным примером являются общежития для переселенцев. Закон предусматривает определённые особенности в правилах по защите квартиросъемщиков для так называемых прилегающих квартир и квартир, расположенных в двух - трех семейных домах. Прилегающей считается квартира в доме, состоящем из двух-трёх жилых единиц, где проживает сам домовладелец, который сдаёт только одну из квартир. Съёмщики такого вида жилой площади не пользуются полноценной защитой закона от расторжения договора со стороны хозяина. Если квартиросдатчик так же живёт в этом доме и вторая или третья квартира были построены после 31.5.1990, то законный интерес домовладельца на использование своей собственности не может служить обязывающей предпосылкой для расторжения договора. Говоря по-русски это, значит, что домовладелец имеет право без предъявления веских оснований объявить жильцам о наличии у него собственной потребности в этой жилой площади и расторгнуть заключённый с ними договор о найме.

В договоре о найме домовладелец обязан указать квартиросъёмщику на имеющееся у него право на упрощённую процедуру расторжения договора.

Без такого указания попытки выселения квартиросъёмщика могут быть недействительными. Квартиросъёмщик имеет право отказаться выехать из квартиры, ссылаясь на свои и социальные обстоятельства. Даже если квартиросдатчик имеет законные основания расторгнуть договор и потребовать выезда жильца из принадлежащей ему квартиры, у квартиросъёмщика есть возможность на основании § 565а Гражданского кодекса оспорить решение хозяина. Согласно этому законодательному предписанию в определенных случаях жилец имеет право потребовать от квартиросдатчика продолжения договорных отношений. Таким основанием может быть возникновение для квартиросъемщика и его семьи неоправданной и исключительной ситуации в случае потери жилой площади. Следует так же оценить интересы квартиросдатчика и степень его потребности, и жилье по сравнению с интересом квартиросъемщика па дальнейшее проживание па этой площади. В качестве серьезной причины для отказа выехать из квартиры закон признаёт отсутствие иной приемлемой жилой площади, куда мог бы переехать квартиросъёмщик. При оценке важности оснований, побудивших квартиросдатчика потребовать выезда жильца, будут рассматриваться только указанные в извещении о расторжении договора причины. Последующие аргументы квартиросдатчика не будут приняты во внимание. Даже если квартиросдатчик имеет серьезные основания для расторжения договора, это не значит, что он действительно сможет добиться выезда жильца из квартиры.
Пример:
Домовладелец Шлау действительно собирается поселить свою 60-и летнюю мать в принадлежащей ему квартире, где в настоящее время живёт квартиросъёмщик В. Шмит. Шлау посылает В. Шмиту извещение о расторжении договора по причине «собственной потребности». В качестве первого шага следует проверить, имеет ли В. Шмит право па опротестование этого решения о расторжении договора (срочный или бессрочный договор, сроки, наличие подписей и т.д.). Затем следует рассмотреть возможности для лишения этого решения хозяина законной силы. Разбор дела будет заключаться во взвешивании интересов В. Шмита на продолжение договорных отношений по отношению к интересам Шлау свободно распоряжаться своей собственностью и на заселение в квартиру своей матери. Например: В. Шмит является безработным, в семье трое маленьких детей. Мать домовладельца Шлау имеет собственное жильё, но хочет переехать в квартиру Шмитов, поскольку ей оттуда проще ходить на могилу мужа. В этой ситуации В. Шмит имеет хорошие шансы в ходе судебного процесса добиться отмены решения домовладельца Шлау о расторжении договора. Протест должен быть подан в письменном виде не позднее двух месяцев до требуемой домовладельцем даты выезда из квартиры. Исключения из этого правила действуют только в том случае, если домовладелец в своём извещении не указал квартиросъёмщику на необходимость соблюдать срок подачи протеста. Домовладелец имеет право потребовать от жильца предоставить обоснование своего отказа выехать из квартиры. Я не рекомендую с самого начала обосновывать свой протест. Таким образом, можно навести домовладельца на новые мысли, как он может избавиться от ставшего ему неугодным жильца. Расторжение договора невозможно, если квартиросдатчик намеревается превратить сдаваемое в наём жильё в приватную квартиру.
Пример:
В. Шмит живёт в четырехэтажном доме, где расположены 8 квартир. Домовладелец Шлау продаёт весь дом предпринимателю Мюллеру. С целью достижения максимальной прибыли Мюллер перепродаёт затем каждую квартиру по отдельности. Менеджер Дрезднербанка Майер покупает квартиру, в которой проживает В. Шмит, и полагает, что он легко может выселить жильца, поскольку сам намерен жить в своей собственности. Закон не даёт Майеру возможности осуществить своё намерение. Во всяком случае, имеет силу трёхлетний запрет на выселение жильца в подобной ситуации. Во многих регионах Германии этот срок составляет 5 лет. При определённых условиях земельные правительства имеют возможность установить 10 летний запрет на выселение жильца. Всем квартиросъёмщикам, чьи квартиры были проданы в частную собственность отдельных лиц, следует порекомендовать обратиться к специалисту и обсудить с ним сложившуюся ситуацию. Закон предоставляет возможности борьбы с требованиями нового владельца о выезде из квартиры.

Предпосылками успеха протеста против решения квартиросдатчика о расторжении договора о найме являются:

Отсутствие другой квартиры. Квартиросъемщик должен весьма конкретно обосновать, что в настоящее время он не может найти сопоставимую квартиру на примерно тех же условиях, что и его настоящее жильё. Пожилой возраст, заболевание, инвалидность, общая немощность. В протесте следует особо подчеркнуть, что переезд или смена обстановки негативно скажутся на здоровье квартиросъемщика, существенно затянут процесс выздоровления и т.д. Аргументом признаётся и особо прочная связь с привычным окружением, которая очевидно делает невозможным переезд и смену квартиры. В особенности это правило касается пожилых людей. Бедность и отсутствие средств так же могут представлять собой причину для отказа покинуть квартиру. По обстоятельствам у неимущих квартиросъёмщиков существует право на дальнейшее проживание в квартире до момента улучшения их финансово-экономической ситуации. Экстремально высокая нагрузка в работе или учёбе может быть в виде исключения, признана в качестве аргумента для отказа выехать из квартиры. Например: Студент незадолго до экзамена. Поздние сроки беременности могут делать необходимым продление права на проживание в квартире. Многодетные семьи могут ссылаться на многочисленное потомство, как аргумент, дающий им право на дальнейшее проживание в квартире. Значительные затраты жильца на оборудование или модернизацию жилья, которые он понёс с разрешения или молчаливого одобрения домовладельца, так же могут служить основанием для отказа выехать из снимаемой квартиры. Условие - жилец не был обязан провести эти работы в силу договора.
Пример:
 В. Шмит израсходовал в течение 5 лет 25.000 марок на ремонт и улучшение квартиры. После таких затрат домовладелец не может просто так выкинуть его оттуда. Если жилец не хочет выезжать из квартиры, то домовладельцу не остаётся ничего иного, как обратиться в суд. В самом плохом случае квартиросъемщик не сможет убедить суд в своей правоте и в своём праве и дальше проживать в этой квартире. Даже проигранный судебный процесс не означает автоматически, что квартиросъёмщик обязан выехать из квартиры. Суд может назначить определённый срок для дальнейшего проживания квартиросъемщика в искомой квартире. Это правило не действует при расторжении срочных договоров или договоров с ограниченной защитой от увольнений. Максимальный срок такого защищённого проживания может составить до одного года. Если все правовые возможности опротестования расторжения договора о найме квартиры исчерпаны и защитные сроки прошли, то не остаётся ничего иного, как выезжать из квартиры. Это не значит, однако, что жильцы должны немедленно оставлять помещение. По заявлению квартиросъёмщика суд может продлить назначенный домовладельцем слишком короткий срок выезда из квартиры. Это заявление должно быть сделано на последнем устном судебном заседании в рамках процесса о расторжении договора о найме квартиры. Для наглядности: Домовладелец Шлау расторгает договор с квартиросъёмщиком Шмитом, поскольку он собирается поселить в этой квартире свою 60-и летнюю мать. В. Шмит опротестовывает это решение домовладельца. Свой отказ он аргументирует отсутствием равноценной квартиры, которую он мог бы взять в наём за примерно те же деньги. Дело доходит до суда. Во время судебного процесса выясняется, что собственная потребность домовладельца существует в реальности и не является обманом. По мнению судей, на рынке так же имеется достаточное количество равноценных квартир, в которые мог бы переехать В. Шмит. По этой причине суд приговаривает В. Шмита к выезду из квартиры. На последнем устном слушании по своему делу В. Шмит должен просить суд принять решение о назначении достаточного срока выезда из квартиры. Даже если суд откажется продлить срок выезда из квартиры или это срок уже прошёл, то и тогда дело ещё не завершено. Квартиросъёмщик может подать в суд прошение о защите от принудительного исполнения приговора судебными исполнителями. Для положительного решения по такому заявлению у квартиросъёмщика должны быть серьезные основания, которые позволяли бы считать безнравственными направленные против него принудительные мероприятия.
Пример:
Незадолго до прохождения срока выезда из квартиры В. Шмит серьёзно пострадал в автомобильной катастрофе. После выписки из больницы он должен долгое время лежать в постели. Переезд и все, связанные с этим обстоятельством трудности могут негативно отразиться на его здоровье. В такой ситуации принудительный выезд из квартиры противоречил бы нравственным канонам. Серьёзные, но обычные трудности, связанные с потерей жилья, к таким основаниям не относятся.

Даже после исчерпания всех правых возможностей борьбы, у жильца есть ещё один шанс не оказаться на улице.
После проигранного процесса и прохождения всех назначенных сроков выезда из квартиры ведомство правопорядка имеет возможность в административном порядке направить на проживание в старую квартиру ставшего бездомным бывшего квартиросъёмщика. Предотвращение бездомности обладает в Германии наивысшим приоритетом. Срок направления может иметь силу на период до одного года. Людям, находящимся в такой щекотливой ситуации, не следует терять времени или проявлять неоправданную робость и смущение. Они должны немедленно подключить к решению своих проблем социальное ведомство и ведомство правопорядка. Социальное ведомство имеет возможность, а иногда это входит в его обязанности, оплатить долги по квартплате и предотвратить бездомность попавших в трудную жизненную ситуацию людей. Я так же хотел бы привлечь внимание читателей к § 554 Гражданского кодекса. Жалоба домовладельца в суд с требованием о выселении жильца становится недействительной, если в течение месячного срока после получения судебного извещения квартиросъёмщик погасит свои долги по квартплате или общественная или какая-либо государственная организация (как правило, социальное или жилищное ведомство) возьмет на себя обязательства по погашению его долгов. Это правило не действует в том случае, если в течение последних двух лет до подачи заявления квартиросъемщику уже была оказана такого рода помощь.

В заключении я хотел бы указать, что описанные мной правовые основы процедуры расторжения договора применимы в отношении бессрочных отношений найма жилья. Как я уже указывал ранее, расторжение срочных договоров происходит по другим правилам. Для новых федеральных земель (бывшая ГДР) действуют специальные предписания. Договора о найме жилой площади, заключённые после 2.10.1990 подпадают под общие вышеописанные правила расторжения договоров, действующие в Федеративной Республике Германия. Отношения найма жилой площади, возникшие до 3.10.1990, регулируются специальными предписаниями. Так, владелец не имеет права расторгнуть договор по причине своего желания изменить характер использования недвижимости. На собственную потребность в жилье, как причину расторжения, домовладелец может ссылаться, только начиная с 31.12.1995.

Если у Вас появились вопросы, то Вы всегда можете задать их нашим консультантам и получить квалифицированный ответ. Вопросы направляйте по электронной почте
tata@bag.kharkov.ua.
Также ждем Ваших отзывов о рассылке на форуме:
www.chemodan.com.ua/forum/

Татьяна Толкушкина
Ведущий рассылки
www.chemodan.com.ua 		 
ЭМИГРАЦИОННЫЕ ПРОГРАММЫ
независимая
(профессиональная)
бизнес-категория
беженцы
репатрианты
(социальная)
брак
трудовой контракт
воссоединение
Лотерея Green Card
ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЕ ПРОГРАММЫ
Высшее образование
Языковые курсы


ПОДПИШИ НА РАССЫЛКУ ДРУГА
Рассылки Subscribe.Ru
Как учиться в Германии бесплатно
Квартирный вопрос в Германии

http://subscribe.ru/
E-mail: ask@subscribe.ru 		Отписаться
Убрать рекламу
В избранное